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A：你觉得今年沈阳房子卖得怎么样？
B：下半年不是限购了嘛，我想开发商他们能卖去年销量的一半就不错了吧！
这是在年末两个购房者之间的交流谈话 内容，自８月６日沈阳出台“沈六条”之后，市场一片寒风凛凛，的确8月之后沈阳楼市销量大不如上半年，这是一个确定的事实，但放大到全年来看沈阳楼市的成交情况，真会是降到了去年的一半吗？
根据新峰数据显示，2018年截止至第51周（沈阳全市新建商品住宅销售23.7万平），全年累计销量（1408万平）同比减少8%，按周均成交测算，2018*终成交数字约为1436万平。倘若限购之后，市场表现较差，那么从2018沈阳楼市成交量来看，也算说的过去。
（图片来源于网络）
不过这里还要提醒一下各位网友，大家可能还忽略了另一个数字，沈阳二手房成交量创历年新高，首次超越新房成交量。如果将新房+二手房整体成交面积与去年相比，大家可能会看到另外一个结果，具体我们等到明年1月数据发布之后再看。
（图片来源于网络）
我们可以看到的是，沈阳楼市需求量没有降，沈阳的买房人只是因为房价涨的太快，2018年房价涨幅创下历史新高，一些购房者开始转向二手房市场，孩子不允许择校，不得不选择二手学区 房，因为限购，投资客转向不限购的二手房市场。前几天，刚刚身边有一个朋友的沈北二手房，挂出两天之后即被投资团买下。
上半年，开发商们可以说是在闭着眼晴卖房子，买房别说有优惠，恐怕找熟人也未必能买到。8月“沈六条”令市场急转直下，现在市场所谓的降价，实际上是政策把过热的市场降温而矣，这脚刹车可谓来得非常及时，否则，持续的价格上涨，容易让大家在买涨不买跌的心态刺激之下，开始恐慌性抢房，提前释放消费，透支沈阳房价。
现在有的人说，看到了不少新闻报道，提到有的开发商不行了，裁员消息频出，实际上这都是开发商在为之前的激进所付出的代价，房企利用高负债、高周转加速开发占领市场，似乎断定房地产一定只赚不赔的买卖，没有意识到这会给社会带来极大的金融风险，国家正是看到隐藏的危机后紧急叫停，市场进入冷静期，而开发商之前大量拿地，高价拿地，在政策打压之后，回笼资金不畅，则出现资金问题，停止拿地，降价促销现象出现。现在沈阳也有不少高价拿地的案例，由于价格超出了该地区购房者的支付能力，*终不得不以低于成本价入市。
观察今年购房者与往年有什么不同，6月28号那天一定要提一提，毕竟那堪称是今年沈阳购房者的“心跳日”，六盘齐开，万众瞩目，轰动沈城。
而出现这样的画面，更多是因为市场营销中关于限购政策提前走露了“风声”。当购房者与投资者买入焦虑集中爆发，直接导致结果是7月沈阳销量数据再创新高。随之而来的则是8月限购政策的正式实施。
新房不好买了，还有二手房替代解决，房子不缺少选择，而市场 的变化对购房者的影响已经显现出来了。
（图片来源于网络）
不得不说，18年中途的限购政策从大方向调控沈阳楼市回归到了理性区间。同样，受限购政策直接影响的沈阳购房者也步入理性购房的阶段。与此同时，随着限购政策的落实，一些购房者手中拥有的购房资格变得十分珍贵。正因为不知道这次限购将会持续多久，谨慎购房也成了下半年沈阳购房者所崇尚的选房主基调。
我们看到直接导致购房者焦虑观望的，却是市场中途冷却之后，房价会不会因此下降的疑问。大家都不想自己刚买完的房子，开发商再降价促销，给人带来一种买房吃亏的感觉，在这种心态的作用下，多重矛盾情绪结合，使得许多购房者的观望态度日渐增厚，这种现象不光只体现在买新房上，沈阳二手房成交周期也比之前拉长了一倍。
（图片来源于网络）
对于房价波动，尚有政策调控，不过，下半年整体趋冷的市场也间接推动了一批所谓的“特价房”诞生，其中不乏热门板块区域。然而抛开个别项目的鱼目混珠，市场的突然“冷静”的确有令往日人气火爆的板块走下“神坛”的迹象。一些区域由过去购房者“抢着买”到现在转换为“挑着买”，其中原因不只是政策的调控，还有产品类型定位的主导。
（图片来源于瑞达思云数据）
从目前市场的两大购房类型刚需与改善方面来看，限购之后的刚需市场无疑更能受到沈阳购房者的拥戴。就目前销量数据方面，一路进击压倒新市府称雄板块销量排行深得沈阳刚需购房者偏爱的，正是以低价、高性价比主打的道义板块。
而在改善购房方面，相对刚需购房者，改善型购房者在限购之后则需要有更多的考虑。“一步到位”“终极置业”慢慢成为限购后改善购房的通用标签。从今年各板块销售数据来看，除了以刚需定位领衔的道义板块，目前同样深受沈阳购房者青睐的，正是兼顾了城市发展政策导向和基础配套建设，同时集中了大品牌、高品质等改善产品项目的全运板块。
归根结底，对于购房者，伴随市场整体不断变化，购房思路也由近一两年来的“追随”“赶热度”之中日渐明晰，无论是投资还是自住，不盲从，适合自己情况需求的，才是应该有的选择。在这特别提示一下大家，开发商一般会在年末冲全年业绩，会采取一些促销活动，还有则是明年春节之前。冬天是楼市的销售淡季，买房这个时间段是比较划算的，这个市场环境下，开发商没有去扛价的理由，正好有时间多看看，多走走，你一定会选到自己满意的房子。
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