沈阳购房客，我建议你买新房

来源：吉屋网发布时间：2020-04-05 11:40:23

中金时代启城中金·时代启城引发了沈阳楼市“现象级”事件，中金时代启城引发的疫情后*场热销，在未开盘时便引发了关注，在第十一周拿到预售证后，16日正式开盘，吸引了众多购房者到场。无蓄客劲销2亿，上演沈阳楼市传奇，百万方现象级神盘。即开即罄，续写传奇！

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新房和二手房，哪个才是买房首选？

相信很多购房者都有这样的困惑，在购房客有买房想法的时候，一直到*后交定金签订买卖合同，不同的阶段、不同的纠结以及不同的折磨会一直存在。

我们必须要承认的一件事，对比二手房，新房更受欢迎，这点我们可以从成交数据和购房者偏好推断出来，*起码沈阳这个城市如此。在城市买房的大潮中，新房开盘总是比较受追捧，日光盘，开盘即售罄，千人抢房不断涌现。

一、新房受欢迎，是认知的结果；

某种程度上，新房更受欢迎是一个认知结果。这种认知一旦形成之后，大家就容易淡忘这个认知结果形成的原因，把结果当成不变的事实结论。放眼全国，新房癌*严重应当属重庆。重庆的购房客不愿将有趣的灵魂丢进老破的二手房，所以二手房市场特别惨淡，中介都以代理新房居多，二手房业务只是辅助，有的甚至只做新房市场。现阶段，沈阳市场也是如此，城市中核心地段15-20年以上房龄的居民区，单价可能还不及8k，而三环的的新房都均已破1w，市场的现象是过1w的远郊楼盘深受追捧，城市中的老破大无人问津，一旦认知结果形成，趋势就形成。

二、新房自带光环，占有欲；

新房是自带光环的，占有欲驱使着人们将新的东西揽入怀中，新衣服、新包包、大牌的新款追捧尚且如此，新房子的诱惑力可想而知，“都想成为房子的*个主人”，尤其是购房主力90后80后的年轻群体，这是大家喜欢新房子的表层原因，现象结果自然就如此了。

1980年是中国房地产发展的元年，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，*次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。

1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等*批地产淘金人。

三、新房相对老旧住宅，在不断升级；

截止到目前为止，中国的商品房发展也就不到30年时间，其现代建筑格局和理念是*近十几年才渐渐*于世界的。之前很长一段时间，中国商品房的设计和质量都相对落后，有很多明显的短板，比如没有明厨、不重视卫生间、客厅四面墙都有门无法合理摆放家具等等。那个时候的住房只是满足居住的需求，谈不上追求生活品质和生活舒适度。而现在，新房在新的背后，的确在居住品质上比老房子有了明显的提高。比如早些年100平左右是大2房，是砖混结构、无外墙保温、无电梯等，现如今，100平可以做到小三房，客卧分离、电梯房、高质量材料外墙保温，物业、园林、教育配套都非常优质，这就是老房子不具备的优势，和新房子的升级，随着生活水平、经济收入提高，追求新房是潮流毫无疑问。

四、新房的品质助推升值潜力更大；

新房由于品质高，进而吸引了很多高收入人群，市场*因此更快。就拿沈阳这个城市来说，5-8年前买房，我们关注的仅仅是居住本身，交房时间，物业费，楼层等等这些细微感受，而现在我们开始考虑品牌开发商、好的物业、好的园区、好的户型和装修、地铁*配套，是需求提升引来的品质住宅，是高收入人群因为对美好生活的追求助推了房价，而且结论确实是附加值高的房子房价贵，附加值低的老旧小区依然不受待见，所以人们会在买房时前置考虑未来*的因素，同等条件下，自然会优先选择升值潜力更大的新房。全国层面的排名“招保万金”，沈阳本土的认知“中华万金龙”应运而生。

五、住宅的周期理论；

城市房价对比我们会发现，过去5-10年，一线城市房价领涨，二三线城市跟涨，四五线城市普涨；一个城市中，政策和产业落地的新区房价领涨，品质住宅领涨，非热点区域和非品质住宅普涨。新房一般都是期房，从购买到交房大概2年时间，从交房到社区和板块成熟大概2-3年时间，那么也就是新房买完之后的未来5年都是该项目的快上涨期，但是二手房已经是成熟项目成熟社区，它的上升逻辑只能是普涨或跟随城市上涨。上面我们提到新房的品质升级助推新房升值潜力更大，那么从住宅和板块的周期理论我们会继续得出结果，新兴板块会领涨，品质新房会领涨，新兴板块的品质新房会大涨，这就是住宅*的理论，如果从投资角度而言，我们的正确选择应该是新兴板块的品质新房住宅。

关于二手房的真实评价，“什么成熟社区，说白了还不是房龄老？！”

新与旧的划分只是表象，我们要剥开面纱看懂流动性背后的本质；

现阶段沈阳城市二手房流动不好，新房遭疯抢，这是合理化现象，当沈阳城市的能级继续提高，三环外新房接近1.5我-1.8w单价的时候，城市中的二手房可能会迎来机会。

下面这段话转自一位业内前辈的市场分析，沈阳的二手房除了长白与少数其他板块楼盘之外，大多数的小区挂牌价都在集体挑高并集体逼空。所以二手房置换改善*近不划算。逼空是因为虽然大部分二手房热度不够，但毕竟新房火爆，所以虽然二手房的市场上诚意客户少，但房主的挂牌心理都很高调。也就是说虽然你挂的高，但不见得能卖的高。要想卖出就得低价，但卖出之后在买可就难了，新房火爆价格离谱，其他可以置换的二手房一样是在集体逼空。就是虽然不好卖，但就是不降价。所以在二手房没有被普遍轮动之前，千万别考虑卖房置换。而且根据板块轮动原理，计算被挤压的时间，从你卖出的那个档次的楼盘，向下一个要被轮动的楼盘置换，*合适。

新房定价是开发商策略，还有ZF的限制备案价，所以我们购房客买到性价比高的楼盘是非常容易的，如果买到性价比高的品质住宅就更好了。

但是二手房是房主自身定价，试想一下，如果你自己出售二手房你会挂低价吗，同样产品，你的邻居挂100万，你就会觉得我装修好挂102万，另一个邻居觉得它的楼层更好会挂105万，越挂越高，购房客拿二手与新房在售价位和产品对比的时候，自然就把二手屏蔽了，除非硬性学区要求，这个案例应了上面前辈那句话，房主的挂牌心理都很高调。这也是二手房流动差的原因，高价、无性价比。

现阶段，很多资深和聪明的购房客，都在清空老破小、老破大和非品质二手住宅，快速置换品质新房，跟上新一波的城市房价快速上涨，买房很重要，买对房更重要。

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