阳光100凤凰街:一体化街区归纳综合体

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-09-11 00:00:00

阳光100出力打造的凤凰街或许为行业供应了一个可供借鉴的不合化路子观测样本。

经过前几年簇拥而上的红红火火今后，现在隐现过剩迹象的中国商业地产发展放缓，参加“挤泡沫”阶段。而因为调整偏向、力度、体式格局、功能的不合，不合城市之间、不合房企之间，商业地产板块的体现可谓天差地别，分化趋势日益显着。

商业地产发展，早已经拜别简单建个商业归纳综合体就能够赚得盆满钵满的年代了，若何真实做好运营与处事，实现不合化发展，才是所有开发商、运营商该当合营面临的课题。就此，阳光100凤凰街或许为行业供应了一个可供借鉴的不合化路子观测样本。

商业地产严重虚胖，亟待完成从购物核心到生涯核心的转型

几年前集体高歌猛进的商业地产，“虚胖”的后遗症正在继续显现。额外扎眼的一个现象是，即是实体商业关门潮。

继本年岁首年代封闭10家门店，日前，国际百货行业领头羊万达百货被曝大规模关店，据媒介报道，万达百货诡计封闭全国46家门店，残剩39家盈利门店，且一些门店还将要进行调整，收缩经营面积。此外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货、乐购、新华都、金鹰、世纪联华也纷纷传出门店封闭的讯息。

坤略学院的笔者觉得，归纳保守商业百货、超市和像麦当劳如许的巨无霸关店，原因要紧有4点：一是电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，而这些百货和超市试水电商，现在还没获得凸起停顿；二是实体零售业态未能及时知足顾客需要，出售业绩欠安；三是策略组织调整；四是房屋租借到期。

而关门潮当面，折射出了中国商业地产的整体过剩。按拍照关局部统计，2015年全国50个核心城市归纳综合体非住宅整体量已达5.64亿平方米，同2013年比拟增进率高达77%。2014年全球购物核心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。中国购物核心产业咨询核心猜测，从现在到2025年还会有7000家购物核心建成开业，届时我国购物核心将跨越一万家。

整体供大于求的景象下，商业地产的分化已经入手下手加重。起初，体现在不合城市间的不合正在加大，生齿流出型城市商业地产开发、运营压力增大。其次，是房企间的经营环境体现呈现较大差异。

一边是，万达的40多家百货、80多家KTV门店被割掉，世茂的商业地产出售营业营收同比大减52.14%。另外一边，是龙湖上半年*性财产收入同比上升74.7%，中粮旗下5家大悦城房钱收入均有较大幅度增进，阳光100街区归纳综合体日益红火。

尽管，中国商业地产参加“泡沫挤压期”，但业内对其前景依然看好。“站在商业的角度，我觉得（商业地产）不存留拐点的现象，但是站在地产角度生怕存留拐点的环境。整体来说，中国的商业地产现在很纠结、很猜疑，但是相信我们的商场空间，发展前景比之前要大。”

中国商业地产联盟理事长顾云昌觉得，商业地产发展到*，畴昔的定位是抢*和招商，现在更多的是要关切处事，把*商往处事、运营方面转型；商业地产项目定位畴昔把核心放在购物核心上，现在是要做城市生涯核心、城郊地区核心和社区生涯核心，要完成从购物核心到生涯核心的转型。

“商业地产主要的是供应一个民众,生涯之外的第三空间。”中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政暗示。介绍，中粮大悦城的定位是处事18-35岁新兴中产阶层，畴昔中国只是开发，今后入手下手慢慢转向运营，即是真实把握消费者感触传染的需要，做足营销、处事，包含大数据经管，商铺的拉拢，让购物核心真实知足消费者的需要。

今后要专业化运营，处事上面要做好。“顾客到大悦城的方针岂但是购物，还有结交、聚会的需要。沈阳大悦城放置了ABCD四个馆，这个很难管，分隔又不是那么小，因而我们把连廊做了很多文章，在中间的广场做了很多文章，室内、室外做通透，把室外的人拉出来，做了一系列的起劲。”

凤凰街不落俗套，打造六大功能一体化“家庭生涯客厅”

一样是在沈阳，阳光100在“第三空间”的打造上，比起大悦城已然更进一步，脱离了陈旧见解的以购物为核心启用的“归纳综合体窠臼”，缔造性地走出一条“街区归纳综合体”的不合化发展路子。

近年来，阳光100一向在稳步推动以“街区归纳综合体”开发运营为核心的营业转型。在商业地产由开发向运营与处事周全转型的行业背景下，若何提拔商业和商务产品运营处事，持续推动业态实质的雄厚与完美，无疑是这场转型的核心枢纽。在2014岁首年代实现港股上市之前，阳光100变已入手下手做业态及组织调整，慢慢增添集团商业地产的开发比重，并以街区归纳综合体动作主力产品线。

“商业分不合的等第类别，一类做的是购物核心，吸收我们畴昔的即是买工具；另外一类即是CBD，有一等酒店、有写字楼，聚积的是商务人群，这个是城市核心的商务归纳综合体。”阳光100常务副总裁范小冲暗示，“街区式归纳综合体”的精髓，在于培育人们新的生涯体式格局。

这类新形式差别其他商业等第的原因在于，它聚合了各类不合的财产典型，而不是保守的、单一的商业，并且，它更垂青的是人的感触传染感、交换和互动性，塑造的是岂但是建筑的尺度，更是人的尺度。”

其余，“街区式归纳综合体”有别于复杂商业核心，它不需要集毕业权，也不需要分拨人流，街区经管的核心在于，店铺互动，营建合营的情调。容身于当前，范小冲觉得，近似购物核心、CBD都是不完整的城市功能，商业地产其实可以集栖身、教育、生涯、工作于一体，商业是发展的，它的概念也正在改变。

阳光100董事长易小迪暗示，中国城市商业需要正在发生转移，新式街区商业和立异业态有着广漠的商场空间，阳光将聚焦这个新兴的细分范围，继续雄厚业态实质，持续推动街区归纳综合体迭代。

迭代，从未停下脚步。而凤凰街，恰是阳光100街区归纳综合体完成新迭代的功能。与此前阳光100的街区归纳综合体比拟，凤凰街的特色即是引入了“创业办公”这一业态。早在旧年，阳光100就已经活络地缉捕到创客文化和新经济对于房地产行业的深刻作用，*外行业内提出了“凤凰社”社交型公寓的概念，并在办公财产上引入“共享”观念，推出了众创空间产品线——凤凰工场，还与毛大庆优客工场签订策略合作。

落实到街区归纳综合体产品线上，阳光100*在国际将“办公店”业态带到了凤凰街。“办公店”早期呈现在美国，由WestfieldMall研发实践。Westfield Mall位于旧金山市核心，是本地出名的购物核心之一。每一年客流量跨越2万万人，其内有跨越200家零售和餐饮店铺。

而他们但愿经过挖掘这座立异金矿，将网购带到实体店中来。因而便开了这家叫做Bespoke的办公店。和一般的连络式、处事式办公室或者创业孵化器不合在于，Bespoke办公店是前店后办公，来这里的消费者们能直接看到、触摸并实地测验测验崭新的电商产品，甚至可以随时进店与创业者们参加产品交换和构和。

当然，凤凰街“办公店”不是对Bespoke办公店的简单复制，而是提拔发展。比拟较而言，凤凰街“办公店”的周边业态要更雄厚，是以各类业态的跨界、交换、融合的能够性也就越多。“阳光100的街区归纳综合体，原本就悬殊于保守的以购物为核心的商业核心，其业态更雄厚，起劲于营建一个温馨的城市生涯客厅，消费者在这里能获得的感触传染更多更丰满。

是以，凤凰街要做的，当然也不是简简单单的‘购物核心+创业办公’的空间，而是想为这个城市打造一个更让人舒服的‘家庭生涯客厅’。”范小冲透露。

为此，凤凰街动作一个接口，已经接入不合范围的多方成本，海尔4S感触传染店、沈阳市青创空间、少创派、We Stardy等已经签约入驻，意向入驻的还有毛大庆优客工场、美国腾跃街（Jumpstreet）等，而沈阳本地很多创业者也将入驻其中的办公店。

其余，少创派成员、蓝色时髦INSTYLE则但愿将正在计划的中欧时髦学院引入，为沈阳练习一批时髦买手，孵化一批时髦买手店。

动作集结了购物、休闲、文娱、教育、创业、办公等六大功能功能的一体化街区归纳综合体，凤凰街已经推出便获得了商场的积极反响反映。现在在沈阳楼市，凤凰街的出售与租务的体现均名列前茅。