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沈阳限价房政策有哪些?

来源:吉屋网   发布时间:2013-11-17 18:01:51

沈阳发改局向市人大报告了国民经济和社会发展计划上半年执行情况,时间过半,但主要经济指标未实现过半,建议下半年核心项目用地指标实施积分轮候方法。限价房如今已深入大家的心中,销售的同时叶长生了许多问题,首先我们先看一下“限价房”政策面临的问题:

(一)“限价房”建设数量和建设区位

限价房建设数量不好控制,建少了,达不到抑制房价上涨的目标。建多了,又不利于发挥市场配置资源的基本作用,会挤压同一地段商品房的价格,这显然不是政府所希望看到的。再说,拿出较多的和较好区位的土地进行限价商品房建设,肯定会牺牲政府的一部分*,政府财力也受到影响。限价房集中建设,让收入不高者居住在一起会产生一些社会问题。后续管理和长效管理问题突出,易引发群体性矛盾,增加城市管理难度,不利于城市和谐发展。

(二)房价和地价以及中标者的规则

无论采取何种方式确定房价,都必然把限价房的定价权交给政府官员,这是用行政手段对市场的干预,会损害价格的调整机制。由于信息不对称,会出现上有政策,下有对策。开发商在与政府和购房者的博弈过程中,占有明显的优势。即使能够堵住其他的漏洞,开发商在工程质量上也可以做手脚。结果是房价降下来了,开发商为了不减少利润,把质量也降下来了。

(三)申请限价房的资格和程序

限定购买对象是一个颇为头疼的问题。限价房因为其价格相对便宜而成为大家抢夺的资源,如果政府监督严厉,限价房可能会解决一部分中低收入者的住房问题。如果监管不严,肯定会有一些有钱人利用自身的各种优势倒卖房号,牟取暴利。如果限价房成为少数有钱人牟取利益的工具,不仅不能起到给房价降温的目的,还可能引发更大的社会不公。当年经济适用房在购买人群确定上无法解决的难题,目前看来也没有什么应对措施。

(四)限价房转让条件和利益分配

限价房与经济适用房不一样,购买者取得房屋所有权以后,就具有占有、使用、*和处分的权利。除非法律或者行政法规规定,其他任何人无权作出禁止性规定。另外,限价是对消费者的保护,不是对消费者的限制,所以限价房不能限制购买者再转让行为。从理论上来说,价格是一类商品少有程度的信号,它是市场进行自发调整的指向。制造出一个与其品质、区位不匹配的低房价,一方面制造了价格的双轨,制造官员的腐败与接近官方人士在双轨间套利的机会;另一方面低价房给出错误的资源紧缺信号,导致人人都想买到这样的房子,而不是考虑在市场价格下如何合理安排自己的住房需求,使市场的供应与需求更不成比例,形成市场需求极端旺盛的假象。

了解了“限价房”政策面临的问题后,“限价房”的对策及建议基于以上分析,对“限价房”政策提出以下建议:

(一)创新“限价房”竞价模式

限价房,其地价、建筑质量和户型面积都受到政府的规制,属于多维度目标的组合价格经济规制。竞地价与竞房价的方向相反,可能出现愿出较高地价的企业不一定愿出较低房价,而愿出较低房价的企业不一定愿出较高地价。这样会出现“两竞”目标的错位,达不到“两竞”所要求的同时规制房价和地价的目的。地价高,开发成本也“水涨船高”,限价房价格也随之提高,其结果将无助于解决中低收入阶层的住房问题。

因此,限价房应采取“先竞地价,再竞房价”的两段式组合模式,即第1阶段采用土地价格的招投标,由开发企业通过招投标来竞争土地价格,而非拍卖方式,这也符合“国六条”第2条第六款以招标方式确定开发建设单位的要求。由于开发成本信息不对称,为达到激励企业目的,可让企业通过招投标提出愿出的地价、房价以及住宅质量标准,套型面积等开发建设方案。通过充分的招投标竞争后,政府将各家提出的合理地价进行综合,以确定出一个基本反映土地公允市场价格的地价。考虑到限价房是普惠中低收入者,政府可在此公允地价基础上对其进行一定的折扣作为限价房土地的较低限制价格,即地价底线。申报地价高于地价底线的企业才有资格进入下轮的房价竞拍,低于地价底线的企业将被淘汰出局。第2阶段为房价的竞拍,即在第1阶段竞争出地价底线基础上再按照荷式拍卖法进行房价竞拍。限价房“先竞地价,后竞房价”的两段式组合模式可以确保达到“国六条”中“两竞”的目的。

(二)慎重选择建设区位

建在太偏远的地段,符合购买条件的人也不一定买账,好心未必受到欢迎。建在区位好的地方,就要损失较多的政府收入。所以,在确定限价房位置时,要考虑三个问题:一是人们的出行成本,因为购买限价房中相当一部分人要上班或上学,其他人也有因社会交往而出行;二是周边具有一定的就业岗位,包括大型企业、产业园区或商业、服务核心;三是市政基础设施是否配套,为人们日常生活提供足够的服务。这样既有利于出行,有利于就业,有利于降低房价,也在一定程度上避免人为的财富区与穷人区的区隔。

(三)合理制定销售价格

已经实行限价房的城市,限价房是同一地段、同一类房价的70%-80%。确定限价房房价可以用成本法定价,也可用比较法定价,或由均价法定价。限价房是面向中低收入者的消费用房,因此,其户型面积必须受到政府的限制,否则既浪费了社会资源,又产生了“奖懒罚勤”的负面效果,也会产生新的社会分配不公。如果限价房所处区位较好,其总价可能较高,此时要注意它所造成的负面作用。因为总价较高的限价房会让人们对它的政策初衷产生怀疑,乃至部分人群会产生不公平感。

(四)加强“限价房”质量控制

由于住宅质量水平与成本投入存在正相关关系,这样就可能存在住宅产品因投入成本的减少而出现不良品率递增的情况。“限价房”竞价对象是限制房价,竞争使房价降低的同时也存在着使住宅质量下降的风险。在竞价过程中,由于质量涉及到未来的监控与相对软性的因素多,因此,若将质量以成本的形式作为一个竞标的维度,会比房价更难以竞价,使竞拍大为复杂。解决此问题的办法,可采取在特许开发权竞价合同中以组合经济规制的形式给予确定,要求开发企业在开出限价房价格的同时,也要对住宅质量标准以合同条款的形式注入,具有法律效应。同时,政府要提高限价房工程项目建设质量监理的标准,完善相关法规,确保限价房住宅质量的合格品率。

要加强限价房工程监理和验收。房屋建设和完工,必须经过工程监理和竣工验收两道关口。因此,政府要加强管理,避免监理公司与施工单位串通一气,降低工程质量,同时严把竣工验收关,使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商劣质工程的标本。

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